当代物权法百科全书小辞典初稿930-2
不动产登记地方立法的一般原则
一、基本理念
1、定义
不动产登记制度地方立法的一般原则，指在不动产登记制度总原则条件下的分原则，包括宁缺勿滥原则、实事求是原则、下位法不得同上位法相抵触的原则、注意登记与善意登记优选法原则和权源法与登记法分级分类立法原则、禁止徇私舞弊原则等一般原则。其中，下位法不同上位法相抵触的原则是与不动产登记制度总原则竞合式通用性原则。
不动产登记制度立法，是国家最高立法机关根据《立法法》和本《物权法》规定的精神，根据需要和可能，授予全国各地一定的立法机关进行地方性的不动产登记制度立法。在遵守大权独揽、小权分散原则和统一性与实用性相结合原则、下位法有限的灵活性与上位法的原则性相结合的原则基础上，充分发挥地方立法的主动性和积极性。
依据立法法的规定及根据本法本条款的原则精神，制定地方性法规，以补充与完善不动产登记制度，是一件非常重要而十分严肃的事情，应当遵循一些原则，任何单位与个人不得滥用立法权以权谋私，不得利用立法权为非法利益集团牟取暴利，不得有损于法律的公正性、廉洁性、科学性、严肃性、统一性。利用地方立法的机会，为非法利益集团谋取私利的，破坏全国统一的不动产登记制度的，对于国家、集体和他人财产损失的，都应当承担法律责任，构成犯罪的需要承担刑事责任。
不动产登记制度地方立法总原则，是大权独揽、小权分散原则和统一性与实用性相结合原则、下位法有限的灵活性与上位法的原则性相结合的原则等三大原则。
本条款关于“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”的规定，就是代表全国人大常委会立法机关授权地方立法机关进行不动产登记制度立法，借以解决各个地区尤其是地多人少的少数民族地区或者经济特区、特别行政区不动产登记的实际问题。就登记的范围而言，已经涉及到国家的基本的不动产制度，这就需要全国一盘棋统筹兼顾。
不动产登记制度地方立法，表面上只是要解决统一登记机构、统一登记办法、统一登记依据、统一登记信息的“其他”问题，而最主要的在于对于登记的范围进行标准化、合格化、格式化规范操作，最大难点在于统一的不动产登记信息共享，为建立健全全国统一的不动产登记制度作好前期准备工作。
2、不动产复杂化
中国不动产的复杂性程度在全世界是首屈一指的，中国建立健全全国统一的不动产登记制度的困难程度在全世界也是首屈一指的。对于中央立法和地方立法，都是十分严峻的考验。
在香港、澳门特别行政区，回归祖国后，已经是土地所有权国有化地区。在此之前，英国人统治的香港为英美法系国家，实行的是信托所有权制度；澳门人统治的澳门为大陆法系国家，实行的是土地所有权私有制制度。回归祖国后，依照宪法、物权法等法律规定，城市土地归国家所有，这样才统一定义为土地所有权国有化地区。那么，回归祖国之前的不动产登记法和不动产登记，必然是在清理之列。
在台湾省，他们与中央分庭抗礼，不服统一，已经成为国中之“国”，亦为大陆法系国家，实行的是土地所有权私有制制度。但是，土地国有化率一直高于中国大陆。1945年日本投降以后，国民党就接管了台湾，没收了日本人在台湾的全部不动产，此时台湾的国有化率已经高达30%以上。经过三次土地改革，强制性赎买台湾地区大地主的土地，使得台湾的国有化率已经高达40%以上。他们的不动产登记法和不动产登记有些特色，尤其是不动产登记法和不动产登记的“母法”（权源法）之一《土地法》很有特色，台湾所有的土地连出租给外国人也不可以，更不得出卖给外国人。
在中国整个内陆地区，自认为是“实行社会主义制度”，并且经历过计划经济时期和市场经济阶段。奇怪的是，土地所有权国有化率远远低于香港、澳门和台湾地区，这三个地区被认为是“实行资本主义制度”。新中国成立65年来，土地所有权国有化进程呈马鞍形即“U”。在人民公社化时期，从“公社宪法”60条来看，人民公社土地实质上为“准国有制”性质的。八二宪法规定“农村土地归集体所有”，刚开始时估计土地所有权国有化率10%左右，此后经过大量征收农村土地，估计土地所有权国有化率已经达20%左右。随着征地运动的普遍开展，土地所有权国有化率在缓慢地爬升着。
由八二宪法牵头，土地管理法、物权法等十几部法律跟进，土地所有制、土地所有权、土地使用权等均呈现二元化格局：
（1）土地所有权二元化。城市土地与农村土地所有权二元化，国家所有、集体所有二元化，个别农村地区土地国家所有、集体所有二元化，城镇集体与农村集体土地所有权二元化，集体土地所有权与集体土地使用权二元化，农用土地与建设用地土地所有权二元化等等。
（2）土地使用权二元化。国家划拨建设用地与有偿使用建设用地二元化，国家的土地所有权与国家的土地使用权二元化，集体农用土地所有权与集体农用土地使用权二元化，集体建设用地使用权与农民宅基地使用权二元化，有偿取得的四荒地使用权与无偿分配的四荒地使用权二元化，集体承包土地与个人承包土地二元化，法定与意定土地使用权抵押、出租、变更二元化，以及矿产资源国有化与矿藏开采自由化等等。
除了海域、河流资源国有化以外，耕地、草地、林地、滩涂、荒地、自留地、自留山、宅基地全部是土地二元化，有单重的、双重的、多重的土地二元化。有的是土地二元化中又套出土地二元化。还有集体公有制与集体共有制二元化等等。地权关系之复杂化程度是令人十分惊诧、十分吃惊的。
另外，农村居民的宅基地，有从旧社会传承过来的，有从地主手上夺取过来的，有无偿分配的，有象征性有偿取得的，有议价取得、高价取得的，有人民公社式的宅基地，有改革开放式的宅基地，还有拆迁移民的宅基地，新农村建设后的宅基地，城中村整体拆迁后被剥夺的宅基地等等。城市集体、个人的宅基地收归国有后，农村个人宅基地仍然“归集体所有”等等。
中国内陆地区地权关系复杂化，决定了房权关系的复杂化。
商品房、福利房、解困房、公寓房、房改房、自建房、集资房、经济适用房、中外合资房和外资房等等，至少有十多种房屋类型。以及商居两用房，以及公有房、共有房、私有房，以及军产房与非军产房；有偿取得土地使用权的房屋，无偿取得土地使用权的房屋，象征性取得取得土地使用权的房屋；可进入一级市场流通的房屋，不可进入一级市场流通的房屋，不可进入一级市场流通但可以出租和不能出租的房屋；可以登记的房屋，不可以登记的房屋，从来没有登记过的房屋等等，应有尽有。
以公寓房论，国家所有的、集体所有的、私人所有的、团体所有的、外国人所有的和混合所有制所有的、混合所有权所有的，公益性的与非公益性的、有偿使用的与无偿使用的、商品房式的与非商品房式的、商住两用的与纯住房式的，什么类型的都有。
以集资房论，国有土地上的集资房、集体土地上的集资房、私人宅基地上的集资房、甚至军产地上的集资房，以及单位的集资房与个人的集资房样样都有，有偿农村土地上的集资房与无偿使用土地上的集资房、有偿建设用地上的集资房与无偿划拨建设用地上的集资房、违章建筑的集资房与产权不清的集资房等等，样样都有，
《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）显示，全国土地分为3大总类、15大中类，168个小类。倘若将土地所有权二元化、土地使用权二元化、土地作用权二元化和土地利用权二元化都乘上去，将各种房屋的类型都乘上去，再将旧所有制与新所有制的都乘上去，再将中国大陆两岸的都乘上去，到底是几百种、几千种或者是几万种类型呢？
曾记得，2005年至2007年，笔者非常冒昧地向有关立法机构反复提出“修改物权法草案必须首先修改宪法土地所有权二元化”的议题，后来编撰为《土地所有权国有化与物权实务》计有版面字数50万字。建议从宪法到物权法草案共10余部法律修正起，而真正得到响应的则是寥寥无几。
八二宪法土地所有权二元化的强制性规定，是一种非常保守性的规定，自从那时起中国不动产权源关系、权属关系之复杂化种子，就深深植入各种法律和彻底影响到各种不动产生活之中。而且，八二宪法颁布时，对于所有权的概念是狭义的，仅仅定义为所有制条件下生产资料与生活资料的“占有权”。八四民法通则却将所有权的权能定义为占有权、使用权、收益权与处分权，零七物权法也沿用这种广义所有权的定义。
八二宪法土地所有权二元化的强制性规定，已经是铁板一块、积重难返了。政治家们更多考虑的是稳定、稳定、再稳定，至于法理问题、物权矛盾问题和不动产登记问题等则不予考虑。
法理学家们讲法理，也不见得完全一致。就大陆法系而言，对于所有权的权能众说纷纭，有一项权能的、二项权能的、三项权能的、四项权能的，还有模糊权能的。还有支配说、管领说、控制说、统治说的，以及其他各种学说的。如此等等，不一而足。
对于现行的农村集体性质，有说是公有制的，有说是共有制的，还有说集体所有权主体虚位的。对于现行的城镇集体性质，有说是公有制的，有说是股份制的，还有说集体所有权主体虚位的。
也许很多人并不知晓，物权法的各种法理是平整的、透明的和相对恒定的，各种极其复杂的物权现象与物权关系，完全可以站在公平的立场上，依据系统工程原理与一般均衡原理进行准确而精确的解构。
政治法与经济法取决于政治家、经济学家的立场、观点与方法，很多大政方针与具体事项是变来变去的。具体到经济发展模式，有的赞成计划经济的，有的赞成市场经济的，有的赞成以计划经济为主、以市场调节为辅的。
有的人相信修正宪法以及其他法律之土地所有权二元化，完全可以快刀斩乱麻，有的人就是不相信。还有的人巴不得法律模糊、混乱，以便于他们暗渡陈仓、偷梁换柱继而图谋不轨。地方政府征收土地时，政府官员对村民说“你的承包地是集体的，你看着办吧”，对着开发商说“现在土地是国家的，你看着办吧”，怎么说怎么有理有据。
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