当代物权法百科全书小辞典初稿927-2
不动产登记制度立法总原则
一、基本理念
1、定义
不动产登记制度立法总原则，系指法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，大权独揽、小权分散原则和统一性与实用性相结合原则、下位法有限的灵活性与上位法的原则性相结合的原则，目的在于中央立法与地方立法相配合相协调，加强不动产登记制度的法制建设，为全国实现统一的不动产登记制度打下良好的基础。
不动产登记制度由制度（政策）物权法规范与调整，身兼民事和公事不动产登记制度，关键在于加强土地管理、合理利用、集约用地和确认、保护各种不动产权利的重要一环，也是发扬人类社会几千年来优秀法制文化传统的突出表现与必要措施，并将这项制度贯穿于普通物权法和担保物权法之中，进行全员、全过程、全方位、全要素的全面落实。
不动产登记制度立法，指具有地方性法规立法权限的省、自治区、直辖市或者较大城市立法机关可依法律规定制订地方性的不动产登记法。调动地方立法的积极性，以弥补目前不动产登记之法律、行政法规的不足之处。地方性法规原则上不能与宪法、法律、行政法规已作规定的内容发生龃龉，个别地区的个别不动产登记制度内容要作特殊性调整的，须经全国最高立法机关审核通过。全部的不动产登记制度立法要经过最高立法机关备案，最高立法机关有权纠正错误的或者不适当的地方法条款。全国性的不动产统一登记制度建立起来后，地方性法规即最终完成立法使命。
本条款关于“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”的规定，就是代表全国人大常委会立法机关授权地方立法机关进行不动产登记制度立法，借以解决各个地区尤其是地多人少的少数民族地区或者经济特区、特别行政区、计划单列市不动产登记的实际问题，以及登记机构、收费标准不统一等问题。不动产登记制度，是不动产产权制度的一个把关制度、公示制度和系统化、网络化、常规化、模式化的不动产跟踪监管制度，故地方性的不动产登记制度立法是对于不动产产权制度的一个规范性调整性立法。
譬如，西北地区地广人稀的农牧业地区农牧民的自留地、宅基地使用权面积，可以略大于人口稠密地区农牧民的自留地、宅基地使用权面积，这是需要地方立法机关根据本地区的某些地方的实际需要、并且根据本法和立法法的规定制定地方性法规，同时对于自留地、宅基地使用权登记的范围或者登记机构权限和登记办法作出个别性的调整。随着该地区人口增长和宅基地面积的紧张状态加剧，该地方立法机关根据本地区的某些地区的实际需要、并且根据本法和立法法的规定重新修正地方性法规，同时对于宅基地使用权登记的范围或者登记机构权限和登记办法再次作出个别性的调整，也就是按照新规定新分配的宅基地使用权面积，少于按照旧规定的分配的宅基地使用权面积，该地区以前的宅基地优惠政策将为新的宅基地使用权登记制度所逐渐替代。
不动产登记制度立法，是充分发挥中央与地方两个立法积极性，调节余缺，优势互补，为完善全国各地的不动产登记制度创造更好的法治环境、建立健全房地产统一的登记制度而统一实施的全国性的地方立法工程。
全国人大立法机关会根据形势的发展，需要制订或者修改一些新的不动产登记法律，根据全国各地区的现实情况现实需要而下放一些不动产登记的立法权，这样就把不动产登记法律和不动产登记地方法规两者结合起来，形成更具实用性的统一的不动产登记制度。
所谓统一的不动产登记制度，是与地方立法制相对的概念。按照物权法第246条的规定，是指法律、行政法规对不动产统一登记的范围、统一登记的机构、统一登记的办法等“三统一”制度。
2014年１５日公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》附“说明”重新定义为：国务院法制办介绍，征求意见稿根据２０１３年３月全国人大通过的《国务院机构改革和职能转变方案》有关要求，贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，即统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台。主要是增加了“统一信息平台”，并且这是敏感性很强、管理技术需严格、法理科学需中肯和难度性很大的科目。
自从上世纪末开始开放房地产市场以来，土地、房屋价格飙升，有的地王价格上涨了数十倍至数百倍不等，有些房屋价格上涨了十倍至数十倍。与此同时，被社会广泛垢病的“房姐”、“房婶”、“房叔”、“房老爷”等逐渐浮出水面。
有些贪官污吏、无良商人，一人占有商品房几套至几百套之多，他们一人以多个身份证、多个户口甚至于完全以假名假称蒙混过关，使得房地产登记机构防不胜防。
倘若实行了“统一信息平台”查询制度，不动产登记信息资源能够共享，上级对下级便于进行日常性的监督工作，也方便于人民群众积极参与举报违法犯罪分子，对社会和对登机机构来说肯定是益处多多的。
2、目的意义
本条款的规定，具有以下几种目的意义。
第一，根据需要和可能，确认不动产登记立法适当地向地方放权的必要性。
中国地域辽阔，各个地区的发展不平衡，也有各自的特点。尤其是，目前两岸之间实行的是一国两制，不能将大陆地区的每种登记法强行摊派至特别行政区。如大陆存在集体所有制的土地，这样人为的所有制和所有权不能强行推广至该地区。
某些不动产登记法总有不圆满的方面，也需要一些地方法加以补充。尤其是一些边远地区、民族地区和经济开发区等，用地制度与其他地区有所区别，需要制订地方法来进行重新规范。再者，县级土地管理部门和不动产登记机构积累了许多一线工作的经验，制订地方登记法应当是胜任的。
第二，推动立法进程，为未来建立统一的不动产制度作好准备。
《物权法》重点在于物权变更中的特种民法，尽管对于不动产登记的条文不多，但非常管用。如《物权法》是07年3月颁布、10月开始实施的。为了与该法律配套，07年12月专门颁布《土地登记办法》。其中一些专门的概念和法理就是从《物权法》受到启迪而首次运用的。
国务院法制办网站2014年１５日公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，并附有“说明”、“意见稿”条文内容。这些意味着开始向为未来建立统一的不动产制度作好准备又有新的动作，未来形势发展还是很有希望的。
除了香港、澳门两个特别行政区以外（台湾省暂时不好说），其他的中国省份的不动产登记地方立法，一般可以作为过渡性措施对待。国家统一的不动产登记制度实施后，其中有相当一部分地方法将为国家的法律、行政法规所替代，从而完成地方不动产登记法的使命，圆满结束。
（二）关联
关于不动产登记立法权限，中国基本上属于中央集权制的形式，绝大多数法律、行政法规分别由全国人大常委会、国务院两级中央机关作出规定。
针对经济特区、特别行政区、少数民族地区、计划单列市地区、经济开发区、经济移民地区等另类地区的实情，在不违背法律、行政法规原则精神和大政方针的前提下，出台一些地方性法规，弥补中央法律不足之处，能够起到拾遗补阙的作用，也是应当的。倘若地方关于制订本地区的不动产登记法没有必要，就不能勉强，因这种法规政策性强，影响很大，立法时需要遵从“宁缺勿滥”的原则。
过去30年来，全国人大常委会和国务院为了便于招商引资的特殊需要，授权深圳、厦门、珠海、汕头、海南等5个经济特区，以及其他的经济开发区、计划单列市、经济移民地区，以特殊的经济政策给予扶持或者援助，优先开发国有土地，相关的不动产登记内容有所补充或者调整，一般是微调性质的立法。
根据特别行政区的实际情形与客观条件，依法允许香港、澳门两个特别行政区仍然沿用以往的不动产登记法。这两个地区的不动产登记法是以地方法为主，这是一种特例。这两个地区的特点是，并不存在“国有土地所有权”和“集体土地所有权”二元化问题，因为该地区没有集体组织；并且依据宪法、物权法等法律关于“城市土地归国家所有”规定，已经界定全部土地为国有土地。
因为土地权属清晰、单一，在制订和实行不动产登记法时就相对容易些。况且，香港地区的立法权与行政权各自独立，政府部门和政府官员廉洁自律，不得以已之私干扰不动产登记法的贯彻落实。这样坚持下去，香港能够成为全国不动产登记的模范地区和模范试验区。
（1）香港特别行政区
香港原为英国租借地，1997年中国政府收回成命，实现了香港回归。根据“港人治港”的原则，中央允许他们沿用至今的一些旧法律，包括不动产登记法在内。英国人管治香港时期，也将英国的普通法、不动产登记法等法律强行推广应用至该地区。英国法与大陆法的不动产权利对象是有很大差异的。
法国、德国等大陆法系，可以实行土地所有权私有制，私人可以享有土地所有权，不动产登记法和登记项目中，是“国家（市镇政府）土地所有权”和“私人土地所有权”二元化的格局。批准不动产登记立法的，是帝国国王或者国家议会院，一般不搞地方法。
以英国为首的英美法系，实行的是土地王有制，即相当于封建社会的土地国有制。私人不能享有土地所有权，只能享有信托的土地所有权。所有的不动产登记法，盖由国王主持制订。这与美国的立法机构也是不同的。美国的不动产登记法，亦为财产法规范与调整，财产法主要是普通法，属于州法即地方法范畴。
在香港特别行政区回归之前，香港的土地也属于中国国有土地，清朝政府时期为王有土地（封建式国有土地），而国民政府时期的国民政府对香港没有实质性的管辖权，可忽略不计，故国民党统治时期的《中华民国民法》中的土地所有权私有制以及相关的不动产登记法，30多年来对于香港无效。
香港是个闻名遐迩的自由港，经济投资自由和不动产登记查询自由是其最大的优点。香港所有公务员的房屋、土地等不动产以及动产，平民百姓可以自由查询，不受所谓“保护隐私权”条约的影响。因为在香港特别行政区当公务员，必须随时随地地接受群众和民意代表的调查，登记机构得积极配合查询人的咨询，解答相关的疑难问题。
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