当代物权法百科全书小辞典初稿902-2
法律限制与不动产的无权占有
一、基本理念
法律限制与不动产的无权占有，全称是法律限制自物权或他物权与不动产的无权占有，是推定不动产之无权占有的主要办法。并不是说所有的不动产的无权占有皆由法律来规定，在这里不能简单地套用“法无明文规定不为过”的伦理观点。不动产是很重要、很特别、很有价值的一类财产，法律的保护与限制永远是并行不悖的。
不动产占有涉及到多极化、长期化和物权均衡化等条件的制约，不动产之有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有之间存在某种交叉地带，不能完全肯定“法无明文规定不为过”的推定。
即使是土地私有制国家，关于不动产的无权占有，事实上不动产恶意占有范围远远大于不动产善意占有范围。因为不动产登记法的统一实行，大大排除了善意占有的可能性。实行法律限制以后，再结合“实际知道”、“调查知道”和“登记知道”等措施，排除不动产占有人“知道或者应当不知道”占有的非法性，从而排除善意占有的可能性，推定为恶意占有的行为。
土地公有制国家，关于不动产有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有，除了一般性的法律限制以外，还有一些特殊性的法律限制。
法律限制不动产的无权占有，这是一种手段，其目的在于运用系统工程原理与一般均衡原理来统一规范与调整不动产占有关系，从不确定性中得到确定，从不平衡性中实现平衡。
所谓法律限制，应当包括以下几层意义。
一是，法律已经规定的某些不动产物权得限制物权变动，以防止不动产无权占有形式的发生。
由于制度物权法、政策物权法和普通物权法、担保物权法的限制，即由于行政法、行政经济法、政策法规和民法、物权法、侵权责任法等法律的限制，使得不动产无权占有范围有了铁定的特别推定方案，并与常规的法理式推定方式迥然不同。
二是，对于不动产无权占有类型的推定，法理上限制随意将恶意占有涂改为善意占有。
不动产无权占有推定方式，是有法律效力之分的，法律确定的限制条件是法律要件，任何单位与个人是不能以任何借口讨价还价的，将违反法律规定之不动产无权占有统一推定为恶意占有是必须的，这样做的结果也会使得不动产恶意占有的对象大量显现，并且不能随意将此类恶意占有涂改为善意占有。
合同关系、人事关系、人缘关系和对世关系的限制条件是意定的要件，法律效力方面不及法律要件，客观上存在不动产善意占有的类型，但不能任意扩大范围。主要集中于可流通、可交换的不动产或者不动产占有权方面，总体上，此类善意占有比例数量应当低于动产的善意善意占有比例数量。
三是，物权化方针及其平衡机制的限制。
实行不动产自物权与他物权、主物权与从物权同时限制的物权化方针，实行公占有、共占有、合占有、私占有和其他占有的限制统筹兼顾的办法。
对照各种不动产之占有权、占有制、占有人、占有物和占有条件、占有事实、占有情势、占有形式、占有状态、占有关系、占有效力等方面的项目，正确而精准地推定不动产有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有以及各种相关问题，就会自然而然地联想到法律的限制、物权化方针及其平衡机制的限制。
公共利益保护主义和国家利益保护中心论，是一种非常特权式、特殊式的限制性占有方针，凡是破坏这种物权化方针的，一律推定为恶意占有，其中不动产之恶意占有最为突出，发生的概率也很大。
所有权保护主义和所有权中心论，于普通物权法中是一种优先权式限制性占有方针，物权的设立、变更、转移、消灭，物权的确认、保护、利用与规范、调整、限制，需符合这样的物权化方针。当土地、自然资源等不动产所有权被法律确定后，不能随意改变此类特别所有权的性质，否则构成不动产的恶意占有。
担保物权保护主义和担保债权中心论，于担保物权法中是一种优先权式限制性占有方针，是对于普通物权法之“所有权保护主义和所有权中心论”方针进行调整的新方针。债权人占有债务人的财产或者权利，受法律要件、合同要件和事实要件的限制。抵押权人对于抵押人之抵押不动产的占有，应当是精神占有和间接占有，否则便是恶意占有。
中国物权法不将不动产列为质权、留置权对象，是因为土地所有权是公共所有的，民事主体不能自由买卖土地。随意买卖土地者，侵犯土地所有权者，均推定为恶意处分与恶意占有。
四是，限制不动产无权占有人的侵权、越权行为，依法依约追究其法律责任、违约责任、损害赔偿责任等侵权责任。
物权法占有编，都是从民法角度来规定侵权责任的。倘若从公法角度来规定侵权责任，起码需要以数倍的条文来加以规定。关于不动产有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有等方面的命题，远非人们想象的那么简单，实践过程中应当结合全部的法律规定和限制条件来统一推定。
有专家学者认为：“对于不动产以及其他需要登记才能进行物权变动的动产而言，它们的物权变动已经有登记作为更有公信力和权威的办法，占有的权利推定已经没有发挥作用的余地。”这是一种登记万能论的观点，失之偏颇。
西方世界包括大陆法系国家和英美法系国家，实行了统一的不动产登记制度，为什么还要实行“实际知道”、“调查知道”和“登记知道”并举的方针？谁能保证所登记的不动产权利与资料是完全正确无误的？所有的逻辑推理都要结合实际和结合法律限制条件，才能得出正确结论来。
中国一直没有实行统一的不动产登记制度，不动产未登记的、登记错误的和虚假的比比皆是，有法不依、执法不严、违法不究的常有发生。问题在于，对于已经登记的不动产，不能不信，也不能全信。对于未登记的不动产，对于基于登记生效主义规则的不动产，对于基于登记对抗主义的不动产，肯定存在善意占有与恶意占有之分。
“占有权利的推定”不是“已经没有发挥作用的余地”，而是必须进行这样的推定，而是需要采取充分想象力的推定，而是要把其占有权利的推定充分发挥到极致，不能有一丝一毫的松懈。
法律限制与不动产的无权占有，密集性地涉及制度物权法和政策物权法，零物权主体甚至涉及到国家机关、事业单位这种特殊的主体。国家机关、事业单位带头破坏不动产法律管制制度，一般应当列为知法犯法的不动产的无权占有，应当承担更加严重的法律责任，不只是赔偿损失的责任。
土地、自然资源等生产资料公有制的国家，法定的物、权利人、相关权利等对象较多，相关不动产的无权占有，首先是来源于法律限制方面的无权占有，其次是合同限制、人事限制、对世限制方面的无权占有。况且，法律方面的限制往往是最大板块和极其重要的条件限制。
有鉴于此，有关不动产的无权占有之推定规则，除了常规性推定规则以外，必须首先考量、重点考量因法律限制后的无权占有。而且，因违反法律规定的无权占有，一般表现为恶意占有，一般不存在善意占有。
通过对于各种不动产之占有权、占有制、占有人和占有条件、占有事实、占有情势、占有形式、占有状态、占有关系、占有效力等方面的比较研究，制度、政策物权法的物权化方针与普通、担保物权法的物权化方针确实不同。
制度、政策物权法板块中，专门规定了一些法定的优先占有权，以及一些限制流通和禁止流通的不动产，只能由特定的所有权人或者使用权人占有，其他单位或者个人占有只能推定为恶意占有，不能推定为善意占有。这样的板块中只设立恶意占有对象，不设立善意占有对象。
比如，依据不动产所有制法或者所有权法、使用权法和占有权法等特别法律规定，建设用地所有权只能由国家法人享有，划拨的建设用地使用权只能由特定的单位享有，无论是否发生物权变动，都要限制其他单位与个人取得这样的特别优先权。
推定不动产无权占有时，不能以“不懂法”、“不知法”和“不知道”、“应当不知道”等理由来进行随意推定善意占有。凡是违反特别法明确规定的不动产或者权利而构成侵权事实的占有，只能推定为恶意占有，不能推定为善意占有。
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