当代物权法百科全书小辞典初稿901-2
不动产的无权占有
一、基本概念
1、定义
不动产的无权占有，是个专权化的自物权或他物权无权占有体系，因为有权占有方面一般会涉及到先占特权，故无权占有方面也是会涉及到专权化的，推定时变得复杂一些。可以肯定的，不动产无权占有的恶意占有远多于善意占有。
不动产无权占有的推定，主要是由制度物权法作向导的，民法、物权法等普通法只不过是从属性规定。
中国涉及到土地资源与土地占有关系的法是最密集的，占份量最重的不是法律，而是行政法规、法令、条例、条令、规章制度与政策，下位法与下下位法占了绝大多数份额。
抵制、防止、消灭不动产的无权占有尤其是恶意占有，已经不是局部性的一般问题，而是世界性的巨大难题。其中，各个国家、各个地区掀起轰轰烈烈又旷日持久的“圈地运动”，已经造就了数十亿地奴与房奴。因此，不动产的恶意占有已经是全世界最大的公敌！
不动产的无权占有，应当包括善意占有与恶意占有两种类型。
因为中国没有实行统一的不动产登记制度，一些承包地、自留地、拓荒地、历史上遗留下来的宅基地，以及城乡之间的供役地、需役地等，都是采取自愿登记的办法进行物权公示的，其中有相当一部分土地使用权没有进行登记，这就为不动产善意占有创造了一定的条件。
中国实行的是土地所有权二元化制度，城市土地与农村土地、国有土地与集体土地交界处有很多四至不清的地方。土地、地上随着物以及地上构建物等不动产，很容易发生恶意占有或者善意占有的事件，而且查处起来不是那么顺利，有相当一些恶意占有人的损害赔偿责任几十年来一直没有得到追究。
值得一提的是，同样是不动产的无权占有，土地公有制国家与土地私有制国家有着本质的区别。
区别一：所有制关系法的区别。
土地公有制国家已经把土地所有权已经定格化了，即使土地使用权可以变动，但土地所有权的性质不能随意改变，否则，就是构成恶意占有了。至于善意占有，仅仅在于土地使用权方面可能发生。
土地私有制国家，对于土地所有权是可以自由变动的，这样就缩小了恶意占有的范围，让与了善意占有的空地。
区别二：所有权关系法的区别。
土地公有制国家或者土地私有制国家，都分为可流通的与不可流通的房屋所有权，占有权利的推定上基本上可以保持一致。
由于两种土地所有权制度的差异，土地买卖自由就有很大的差异。
在中国，随意抵押、转让、买卖土地所有权是违法的，买卖土地的权利限于县级以上人民政府主管部门。农用地、宅基地以及农民的房屋买卖都受到专地专用制度的限制，物权变动的可能性很低，有权占有人甚至成为无处分权人，违法占有人往往是恶意占有人，很少是善意占有人的。
在西方国家，私人也可抵押、转让、买卖土地所有权。法定的恶意占有人与善意占有人相对较少发生。
区别三：其他物权关系法的区别。
由于所有制关系法、所有权关系法的区别，导致了用益物权关系法、担保物权关系法上的区别。
以用益物权关系法而论，中国很少有农用地、建设用地自由出租的。西方国家的城乡土地出租是很自由的，甚至专门规定了“收益租赁权”之类的物权变动对象。
以担保物权关系法而论，中国很少有农用地、建设用地自由抵押的，质权中仅仅限于动产。西方国家的城乡土地抵押、出质是很自由的，甚至专门规定了“不动产质权”之类的物权变动对象。
这样一比较，再次表明：土地公有制国家之不动产无权占有范围，大于土地私有制国家之不动产无权占有范围；前者的恶意占有对象多于善意占有对象，后者的善意占有对象多于恶意占有对象。
区别四：是否合同关系决定占有权的区别。
土地公有制国家，公共所有制具有对于自然资源占有的特别优先权，不动产之有权占有与无权占有，多数以法定的条件与关系为准，依据合同关系发生物权变动的是为其次。
土地私有制国家，公共所有制具有对于自然资源占有的特别优先权也或多或少地存在，但占有范围较小。因为土地交易自由的缘故，由合同关系发生物权变动的概率较大。不动产的无权占有，很大程度上是从合同关系中辨析出来的。
2、推定方式
首先，我们再回顾研讨一下有权占有与无权占有的推定方式。
物权法第241条对于有权占有作出了简要规定，表示以下两层意思。
一是动产的有权占有。对于动产，在没有相反证据的情势下，占有人对占有物行使的权利，推定为其合法享有。
这是一种简单的推定方式。实际上，一般流通领域和可交换的动产比较适合这样的推定方式；对于限制、禁止流通领域的动产和限制交换、禁止交换的动产，需要结合特别法、专门法采取另类特别的推定方式。
二是不动产的有权占有。对于不动产以及其他需要登记才能进行物权变动的动产，它们的物权变动已经有登记作为更有公信力和权威的公示办法。
占有的权利推定规则，对于登记生效主义和登记对抗主义分别对待。
适用登记生效主义的，原不动产未登记就属于无权占有，物权变动时，同样是无权占有。如有偿出让的建设用地使用权，会出现此类情形。
适用登记对抗主义的，原不动产未登记不一定属于无权占有，物权变动时，不能对抗善意占有第三人。但是，善意第三人很可能属于无权占有。
譬如，依据法律规定分配给村民承包地的，承包人对于农用地享有土地使用权，但没有经过不动产登记机构登记；第三人在不知情时取得该承包地，很可能属于无权占有。当有权占有人向无处分权人请求返还该承包地时，善意第三人得向有权占有人返还其占有的承包地。善意第三人因此造成损失的，无处分权人应当向善意第三人赔偿损失。
注意事项：
（1）在提倡登记生效主义的同时，要注意保护不动产取得人的交易安全。
譬如，当事人订立房屋买卖合同，并将房屋交付买受人占有居住，于未办理房屋所有权转移登记的情势下，买受人请求出卖人转移房屋所有权登记的请求权具有物权属性，受法律保护。
注意这里的字眼“买受人请求出卖人转移房屋所有权登记的请求权具有物权属性”的中心思想，此处的“物权属性”，不同于债权属性，可以不受诉讼时效的限制。此类房屋买卖合同，既有债权性质的，又有物权性质的，对于买受人权利的保护重点在于物权的保护。倘若这个概念不弄清楚，就会将不动产的有权占有当成了无权占有，这叫“失之毫厘，谬以千里”。
如果当事人或者法官，不从物权法角度来论证有权占有与无权占有，不知道“物权优于债权”的道理，就很容易把事情弄反、搞砸。诚然，这是物权法的比较优势，连合同法、担保法都没有这样的比较优势。
（2）即使是物权变动登记的对象，仍然适合不动产占有权利推定的规则。
有物权法解读文本的观点认为：“对于不动产以及其他需要登记才能进行物权变动的动产而言，它们的物权变动已经有登记作为更有公信力和权威的办法，占有的权利推定已经没有发挥作用的余地。”
应当说，上述的论证证据并不是圆满的、周全的，有一些是不符合具体实际的。所谓“占有的权利推定已经没有发挥作用的余地”的结论，是不能一概而论的。
一则。倘若，应当登记的不动产或者动产已经登记，并且该登记的内容与权利是完全真实有效的，上述结论可以成立。倘若，已经登记了，但资料内容不真实，需要作出有效证据的推定。
譬如，农村宅基地有些登记了的，却出现资料内容不真实的，这样的情况在农村并不少见。不动产登记的权限在县市一级登记机构，县市政府带头违法征地、批地、用地的时有发生。
由此可见，不动产有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有的性质推定，不仅仅是对民事、私事主体的，还包括对公事、政事主体的；不仅针对未登记的，还有针对已经登记了的。
总之，“占有的权利推定已经没有发挥作用的余地”是很武断的。
二则。倘若，应当登记的不动产或者动产没有登记，肯定需要作出有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有的性质推定。
中国的许多不动产和动产是采取登记对抗主义方针的，不是完全登记的，或者有的登记是不完整、不真实的，肯定需要作出有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有的性质推定。
上述提到，一些承包地、自留地、拓荒地、历史上遗留下来的宅基地，以及城乡之间的供役地、需役地等，都是采取自愿登记的办法进行物权公示的，这是不动产登记对抗主义的类型。
另外，动产登记法对于船舶、机动车、航空器等，都是采取自愿登记的办法进行物权公示的，这是动产登记对抗主义的类型。
不动产和动产是采取登记对抗主义方针的，并不强迫物权变动人进行登记，仅提倡自愿登记。不登记不是没有效力，而是效力很低，不能对抗善意第三人的占有。所谓善意占有，也是无权占有的一种轻量级的占有形式。
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