当代物权法百科全书小辞典初稿569-1
宅基地用益权的物权关系
一、基本理念
宅基地用益权的物权关系，是指所有制名目下的物权关系和所有权项目下的物权关系的总集成。中国农村宅基地用益权的物权关系，就是农村村组组织内的土地统辖权指导下的使用权关系，相当于长期的或者永久的村民建设用地使用权，其权能配置形式为占有、使用两种权能。如果要将村民建设用地使用权上升为收益租赁关系，应当统一征收为国家建设用地，并以出让方式出让给受让人，但权利人不仅仅限于农村组织内的单位与个人。
按照传统物权法的逻辑，物权法的层级结构就是“两级分类制”。在中国是所有权与用益物权两级分类制，在德国等大陆法系国家是是所有权与用益权两级分类制。然而，本文却突然又冒出一个“第三级”—用益权出来了。论及土地不动产的权利类型，即使不算信托的土地权利在内至少还有一个等级！
宅基地的使用权关系，与房屋的使用权关系有些区别。中国的宅基地使用权制度，一般是免除土地租金性质的土地享有权为宅基地的物权关系，基本上可归类为享用型建设用地使用权；但是房屋采收益租赁关系，基本上为建筑物的收益租赁关系。
关于“使用租赁”和“收益租赁”的概念，我们可以从德国民法典中得到一些启示。
1．使用租赁
使用租赁，是指使用出租人给予承租人以不动产或者动产的占有、使用上的方便，要求承租人向出租人支付一定的租金，但不担保承租人有经济收益的权利。此类用益权，也可称之为“使用型用益权”或者“占用型用益权”。
用债务关系法来调整使用租赁关系，比较通俗易懂，是财产法的特长。用物权关系法来调整使用租赁关系需要理顺一些法理逻辑，解析一些权利的等级结构，条分缕析是物权法的特长。
德国民法典第535条关于“使用租赁合同的性质”的规定是：“使用租赁合同使使用租赁合同承租人在使用租赁期间使用使用租赁出租物的义务。使用承租人负有向使用出租人支付约定的使用租金的义务。”德国的农用土地和建设用地，均实行土地所有权私有制制度，除了公益性土地以外，使用租赁关系是土地所有权人（国家、公民）与土地用益权人的债务关系。
但是，德国民法典未将使用租赁物权列入物权法部分，而是列入了债务关系法部分。以上规定包括不动产、动产的使用租赁在内，也包括土地的不动产与房屋、建筑物、构建物及其附属设施的不动产在内。我们还可以将使用租赁关系理解为“物债权关系”，即在物权关系上产生的债权关系。
德国民法典第580条还规定了“房屋使用租赁”的法律适用问题：“关于土地使用租赁的规定，除另有规定外，也适用于住房和其他房屋的使用租赁。”所谓“房屋使用租赁”比较适合于中国土地公有制条件下的情形，而中国建设用地的有偿使用的“使用租赁”，无论是农村的宅基地，还是城市的建设用地，均受到严格限制。
2．收益租赁
收益租赁，是指收益出租人给予承租人以不动产或者动产的占有、使用上的方便，要求承租人向出租人支付一定的租金，可以担保承租人有经济收益的权利。因此，此类用益权，也可称之为“收益型用益权”或者“经济型用益权”。
用债务关系法来调整收益租赁关系比较通俗易懂，是财产法的特长。用物权关系法来调整收益租赁关系需要理顺一些法理逻辑，解析一些权利的等级结构，条分缕析是物权法的特长。
德国民法典第535条关于“收益租赁合同的性质”的规定是：“（1）根据收益租赁合同，收益出租人有义务向收益承租人担保在收益租赁期间使用收益出租物，并享受按通常的经营规则应视作收益的果实。收益承租人有义务向收益出租人支付约定的收益租金。（2）对于收益租赁，农地收益租赁除外，以第582条至第584b条无其他规定为限，准用使用租赁的规定。”
关于收益租赁，土地不动产的收益租赁与房屋的收益租赁有很大的不同，占有形式上，前者可以长期事实占有，后者不可以长期事实占有。法律所调整的关系是，要使收益出租人和收益承租人双方合理有序地得利，要始终将土地的事实占有与法定的权利占有保持一定联系又保持适当的距离。这种物权化保护机制，从农地收益租赁很快发展到建设用地收益租赁。
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