当代物权法百科全书小辞典初稿716-2
乡村建设用地四荒地等专项抵押的特别规定
乡村建设用地使用权和四荒地使用权等专项抵押的特别规定，是一个新的命题。一方面，法律规定允许乡镇、村企业的建设用地使用权和有偿受让的四荒地使用权抵押与转让，农民们的土地利用权和作用权有了一定的保障。另一方面，对于转让土地所有权的限制和对于受让人土地用途的限制。这种特别规定，首先是由所有制制度决定的，其次是由所有权制度、担保物权制度决定的。
1．乡村建设用地使用权等专项抵押的特别规定
乡村建设用地使用权等专项抵押的特别规定，全称是“乡村建设用地使用权、四荒地承包经营权等专项抵押的特别规定”，系指依据国家现行的农村土地管理制度而选择性设立不动产专项抵押范围，它们是“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押的”不动产专项抵押范围，对于这些不动产抵押进行全面的地权属性、土地用途方面作出特别规定：“实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权（统辖权、利用权）的性质和土地用途。”
本条款昭示人们：农村的所有土地，无论是可以抵押的或者是不可以抵押的，无论是已经抵押的或者是没有抵押的，无论是该土地使用权是抵押前或者是抵押后的，或者是抵押权实现前或者是抵押权实现后的，均一律执行“未经法定程序，不得改变土地所有权（统辖权、利用权）的性质和土地用途”的根本原则，任何单位和个人不得违反这项根本原则。
纵观不动产抵押权制度，基于城乡土地所有权二元化的现实条件，基于有偿使用和无偿使用土地使用权的双轨制，衍生出了可抵押和不可抵押的两大系列的土地使用权，衍生出了土地用途的“专地专用”制度和相应的土地规划制度，因而产生了土地使用权抵押权制度的非对称性、非自主性特征。特别是在农村的绝大多数不动产是不允许抵押的，因而只有极少数被列为专项抵押财产。即使是专项抵押财产，也要始终如一地遵从“专地专用”的根本原则。
乡村建设用地使用权、四荒地承包经营权等专项抵押制度，是中国新型的地权融资制度。因为这是新生事物，需要有个自我完善、自我奋进的过程。为了在现实条件下改善融资环境，提高抵押权的成功率，应当根据需要和可能建立健全可靠而适用的抵押权模式，以便于在全国各地广泛推广。
2．乡村不动产与动产抵押权的优选模式
根据全国农村当前和今后情势的分析，中国最有发展前途的应当是乡镇村企业拟定动产集合抵押、乡镇村企业不动产集合抵押、农村四荒地拟定动产集合抵押。
其主要成因在于：
（1）大多数乡镇村企业经营困难、融资困难，大多数乡镇企业的产品附加值并不高、销路也不畅通，用乡镇企业单一的资产或者产品抵押或者转让，对于抵押人和抵押权人双方来说都不太理想。选择乡镇村企业拟定动产集合抵押模式或者乡镇村企业不动产集合抵押模式，可以优势互补，解决许多难题。
对于乡镇村企业拟定动产集合抵押模式，可以相对地从宽处理，因为抵押和转让乡镇企业的生产设备、原材料、半成品、产品基本上不会伤筋动骨，一般不会受制度物权法的限制，基本上是在乡镇村企业可以忍受的范围内进行抵押担保。对于乡镇企业不动产集合抵押模式应当相对地从严处理，因为抵押和转让乡镇村企业的厂房等建筑物和建设用地使用权，一般会受制度物权法的限制，基本上是在乡镇村企业难以忍受的范围内进行抵押担保。
乡镇村企业拟定动产集合抵押模式跟乡镇企业最高额抵押模式是差不多的抵押模式。只不过是，乡镇村企业拟定动产集合抵押模式是以现有的和将有的“最高额抵押物”为表现形式的，乡镇村企业最高额抵押模式以现有的和将有的“最高额抵押值”为表现形式的。
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