当代物权法百科全书小辞典初稿664-2
法定不动产集合抵押
一、基本概念
法定不动产集合抵押，亦称房地集合抵押，指依据现行的不动产抵押关系法规定，专门针对建筑物或者建设用地使用权包括地役权连带抵押方式，作出“主从集合抵押”或“房地集合抵押”的原则性行为限制。无论是以建设用地使用权名义抵押的，或者是以建筑物所有权名义抵押的，必须执行“一并抵押”的集合抵押原则。其中，建设用地使用权是个纲，纲举目张，无论是主动型还是被动型、子母型、交叉型法定不动产集合抵押，一切均围绕着建设用地使用权进行集合抵押以至财产转让。主要由不动产抵押关系法和不动产登记管理法规范与调整，不动产权利从设立、变更、转移至消灭，涉及到“房地一致原则”或者“房地合一原则”的规定，担保物权法与普通物权法、制度物权法的规定完全是一致的。
物权法第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
本条款，是关于法定不动产集合抵押或法定的、强制性的不动产集合生效主义抵押的规定。包括了以下内容。
第一，明确规定了法定不动产集合抵押的基本原则，将普通物权法中的“房地一致原则”或者“房地合一原则”，移植到担保物权法中来，使得两种法律关系得到完美的结合。
本物权法第146条关于“建筑物随同建设用地使用权一并处分”的规定，第147条关于“建设用地使用权随同建筑物一并处分”的规定，都是“房地合一”的大原则，都是“房随地走”或者“地随房走”的好办法。将以上公式套用到本条款中来，就是“房随地押”或者“地随房押”。第164条规定了“土地承包经营权、建设用地使用权转让的，地役权一并转让。”
不动产集合抵押，相当于准处分、准转让。故在担保物权法中同样要坚持“房地一致原则”。所谓房屋抵押和建设用地使用权抵押，可以看作“有待转让”、“即将转让”和“可以转让”而已。
第二，不动产集合抵押的基本原则是法律规定的，任何单位与个人是不得违反的。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
不动产集合抵押的基本原则，基本上是由担保物权法规范与调整的。但是这项基本原则在普通物权法和制度物权法都有统一的规定。如城市房地产管理法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这就是制度物权法的规定。
第三，建筑物抵押和该建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押，包括地役权抵押，从设立、变更、转移至消灭，应当采登记生效主义物权化原则。
物权法第187条重申了，建筑物抵押和该建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押“自登记时设立”，实行的不动产抵押权登记生效主义物权化方针。《土地登记办法》第36条、第43条、第53条分别规定了土地使用权抵押的初始登记、变更登记和注销登记的规定。
实质上，从普通登记法、担保登记法到制度登记法，对于法定不动产集合处分、转让，统一实行登记生效主义物权化方针。再次说明了，涉及建设用地使用权类不动产的设立、变更、转移至消灭，担保物权法的规定与普通物权法的规定、制度物权法的规定有许多共同之处。其中，“房地一致原则”和“登记生效主义原则”三者之间都是完全一致的。
法定不动产集合抵押，亦称法定的、强制性的不动产集合生效主义抵押。建筑物母子体系和土地使用权母子体系非集合抵押不可，非集合抵押不能算数与生效—“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，等于是不动产集合抵押的命令式规定。这跟“拟定的动产集合抵押”的情形有所不同。有“强制式、命令式”的完全不动产集合抵押以至转让与“自愿式、自由式”动产集合抵押以至转让上的区别。
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