当代物权法百科全书小辞典初稿579-1
地役权基本概念
一、基本概念
地役权，是不动产权利人相邻关系土地利用权的一种特别的物权化权利，即地役权人依法享有占有、使用相邻供役土地的便利，属于优先级特殊性的土地利用型土地用益权，亦称地产用益权。这是地役权的基本概念，也是基本的地役权概念。建设用地之地役权是长期的甚至于永久性、永久定格化的地役权，是最重要和最普遍存在的利用权。农村田野地役权多数是临时的单一土地使用权、利用权的地役权，属于短期的地役权。依照“房地合一”处分原则，都是可自然转让、自然抵押、自然继承、自然受遗赠、自然受赠与的“自然地役权”。
物权法第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”
解析上述条款，可以认定为地役权有以下几层含义。
第一，地役权是一种共益性或利他性的特别定限物权。
地役权，就是地役权人有权按照合同约定利用他人不动产的一种共益性或利他性的特别定限物权。由于法定地役权人可以“合理侵入他人土地”，使得需役地变成了共益性或利他性的土地。因此，虽名为“定限物权”，权利有些放大，比建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等定限物权实际要大许多，甚至于土地所有权也会向地役权让步、让利几分。
第二，地役权是一种传统性的不动产特别利用权。
在整个大陆法系中，或者说在整个普通物权法系中，地役权是一种很传统、很牛的土地利用权，或者甚至可以连带建筑物、构建物及其附属设施的不动产特别利用权。其主要的不是由所有权制度规范与调整，主要是由土地利用权制度规范与调整。地役权制度实施几千年来一直经久不衰，充分证明了这项制度是有益无害的，对于调整特定的土地物权关系起到了关键性的作用。
第三，地役权是一种典型的专地专用性的用益权。
地役权制度是一种典型的专地专用制度和用益权制度。这种专地专用制度是根据土地的利用权、作用权来设立的，实际上开始时是来源于习惯法，成文法只不过是加以归纳和总结罢了。大多数专地专用制度是由制度物权法、政策物权法等公法来规定的，而这种专地专用制度却是由民法和习惯法来规定或者约定的。
地役权的权能与宅基地使用权的权能是一样的，即地役权人对他人的土地等不动产享有占有与使用的权利，一般不具备不动产的收益权与处分权。故有的资深专家认为地役权是用益权，而不是用益物权。
第四，地役权是一种具有独立性与从属性双重特征的从物权。
地役权是不动产物权的一个种类，具有一定的独立性。虽然是一种很放肆的权利，毕竟仍然是从属于土地所有权或者包括建筑物所有权的权利，没有他人提供需役地等便利，地役权就无以立身安命。
地役权的从属性，亦称地役权的附从性或伴随性，主要包括地役权不得与需役地分离而作让与，以及地役权不得与需役地分离而作其他权利的标的物。就是说，地役权得专地专用、专权专用，不能损害主权利人的权益。
第五，地役权是一种相邻关系统一性与不可分性连锁物权。
实质上，地役权与相邻关系的权利是交叉性的权利，其共同特征是都要利用他人的土地或者其他不动产而行使权利。但地役权的适用范围相对固定和狭小一些，如对于不可称量物的妨害等，地役权就不涉及到了。地役权是进攻型连锁物权，相邻关系的权利包括进攻型和防守型两种连锁物权。
第六，地役权是由《物权法》专项规定的特种土地权。
“地役权”连同“用益物权”和“担保物权”，是物权法最新推出的物权新概念，一般的财产权法都没有这种概念。一般的财产权法只不过是“下里巴人”，物权法才是“阳春白雪”。尤其是“地役权”这种名词是很晦涩很典雅的。笔者看过数百上千种法律法规和政策法规，只觉得物权法最深奥，而“地役权”的深奥是具有代表性的典型意义。
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