当代物权法百科全书小辞典初稿564-1
建设用地使用权注销登记的相关规定
一、一般理念
建设用地使用权注销登记，是建设用地使用权统一登记制度的一个最后的环节。依据土地登记规则、土地登记办法等部门法规定，建设用地使用权从预告登记到设立登记、转移登记、变更登记，一直到注销登记，必须采取登记生效主义和登记义务主义强制性规定，土地出让人和土地受让人均有义务遵守国家统一的登记制度。建设用地使用权消灭后，如果土地受让人不配合土地出让人履行注销登记义务，土地出让人可以单方面宣布注销登记，并宣布原建设用地使用权证书过期作废。
物权法第150条明确规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”
上述规定具有下列关于不动产物权消灭公示的重要意义。
第一，表示建设用地使用权消灭或者包括土地上其他不动产权利消灭一同公示的重要意义。
运用物权法理学原理来解释建设用地使用权注销登记制度，我们可以深刻领会“建设用地使用权注销登记”的精神实质，从而实现从感性认识到理性认识的飞跃。
“建设用地使用权注销登记”是有一定的因果关系和连带关系的。
首先是，建设用地使用权不是孤立的权利，其本身包括了地表权、地上权、地下权、地役权等一整套土地权利，连带发生了建筑物、构建物及其附属设施或者地上附着物的所有权，有的还在其中设立了房屋抵押权或者建设用地抵押权。其中，不动产所有权中包括了专有权、共有权两个部分。所有这些，只有运用运用物权法理学原理来解释建设用地使用权注销登记制度才能一目了然。
其次，建设用地使用权及其连带权利、配套权利的设立、变更、转移、消灭有一个物权控制论技术规范，每次发生物权变动都要进行登记公示，称之为“不动产登记生效主义”，非登记不可，不登记就不能发生法律效力和公示效力。建设用地使用权及其连带权利、配套权利的预告登记、设立登记、变更登记、注销登记以及总登记、初始登记、抵押登记等等，所有这些都可以从《土地登记办法》和《土地登记规则》找到原型，而运用物权法理学原理来解释建设用地使用权注销登记制度，我们可以正确理解与不动产登记法的法律关系，融会贯通，举一反三，收到更好的效果。
第二，对于建设用地使用权等不动产注销登记法起到了承上启下的示范作用。
《土地登记规则》是在《物权法》实施以前的1995年12月28日起施行的，那个时候的不动产注销登记法刚刚起步，其立法技术还停留于一般的财产权法，并且全国的土地管理经验仍处于探索阶段，故该登记法在理顺物权关系方面仍然存在不足之处。
物权法关于土地等不动产登记法的条款不多，但是下了很大功夫的。全国****会法工委民法室编著《物权法草案（参考）》是于2005年7月1日第1次出版内部发行的，其中的第76页至129页全是不动产登记方面的资料，在认真研究我国以往立法资料和吸收外国和我国台湾地区立法经验基础上，结合物权关系学而形成了比较完善的不动产登记制度包括建设用地使用权注销登记制度。
《土地登记办法》是在《物权法》实施以后的2008年2月1日起施行的，该法第1条开宗明义地明确规定：“为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。”把物权法这种普通法放在第一位，把其他三种特别法、专门法放在次要位置上，这是破天荒的排列办法，彰显了《物权法》对于《土地登记办法》的特殊指导、示范作用，对于不动产登记制度包括建设用地使用权注销登记制度起到了承上启下的效果。
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