当代物权法百科全书小辞典初稿554-1
建筑物与建设用地使用权一并处分
一、基本理念
建筑物与建设用地使用权一并处分，全称是建筑物、构建物及其附属设施流转与建设用地使用权一并处分的规定，是“地随房转”的物权化保障机制和双重恒产机制，是法定的物权化强制性原则之一，也是普适性原则之一，已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受。对于广大消费者而言，房屋所有权是主产权，建筑物与建设用地使用权是副产权，建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的需要与建设用地使用权一并处分。此项“房地合一基本原则”比“地随房转”更容易理解，并已实行多年，推行时不会遇到多大的阻力。
建筑物与建设用地使用权一并处分，是不动产物权化保障机制和双重恒产机制的中间环节。在有效供给的前提下合理利用土地资源，还权于民，藏富于民，并充分体现有恒产者有恒心，有双重恒产者有双重恒心。不动产权利的设立、转让、变更、消灭的整个过程中，均贯彻实施“房地合一”或者“房地一致”的基本原则。本条款的中心思想，针对房屋不动产权利的转让、变更、消灭的整个过程，衔接“房随地转”或者“房随地押”的原则。
建筑物与建设用地使用权一并处分，这种“地随房转”的流转法则相信大家是可以理解接受的。在这里要强调一点的，是要区分有处分权与无处分权、不动产的专有权与共有权。众所周知，无处分权人处分他人专有或者共有的财产是一种侵权行为，要负法律责任的。有处分权人处分自己的专有财产是相对自由的，处分大家共有的财产是受条件限制的，一般需要大多数共有权人讨论通过才能成就。对于共有的建筑物、构建物及其附属设施的流转程序是如此，对于共有的建设用地使用权和地役权也是如此。
目前国有土地上住房类型有几种，除了商品住房以外，已购公有住房（俗称房改房）、经济适用房、集资房（小产权房）、政府保障房、公寓房等各种类型。（1）商品住房，是在国家出让土地使用权基础上建设并以市场价购买的，产权人有转让、互换、出资、抵押、出租或者赠与的自由，以转让、出资等方式流转后不需要缴纳土地出让金，按政策规定缴纳增值税即可，继承、受遗赠的现阶段免交遗产税。（2）房改房，是在国家划拨的建设用地上建设并廉价购买的，国家政策放宽后或获得产权5年后，可以转让、互换、出资或者出租、抵押、赠与，以转让、出资等方式流转后需要补缴部分土地出让金，按政策规定缴纳增值税费，继承、受遗赠的现阶段免交遗产税。（3）经适房，是在国家划拨的建设用地上建设并公家补贴、廉价购买的，国家政策放宽后或获得产权5年后，可以转让、互换、出资或者出租、抵押、赠与，以转让、出资等方式流转后需要补缴部分土地出让金；单位或者产权人已经缴纳土地出让金的，出让人仅向原单位上交20%的转让收益，用于单位的住房基金；按政策规定缴纳增值税费，继承、受遗赠的现阶段免交遗产税。商品房、房改房、经适房赠与慈善机构或用于公益事业的，按《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的优惠措施执行。另外，集资房、政府保障房（解困房）、公寓房、小产权房等类型的房屋，在流转的各个方面受国家政策条件限制不能作为商品流转。
物业小区中共有的建筑物、构建物及其附属设施基本上是不具权利人姓名的，业主流转自己的房屋时也隐含着流转以上共有部分。但也有具名的，如某业主名下拥有室外的临时停车位，转让房屋时想将此临时停车位一并转让或者赠送给房屋买受人，并将此条件写进转让合同之中。出现这种处分共有财产的情形时，需要经过物业管理企业或者业主委员会同意才能试行转让。
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