当代物权法百科全书小辞典初稿549-1
建设用地使用权变更登记生效主义
1．变更登记生效主义
建设用地使用权变更登记生效主义，指建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押等方面的流转效力，取决于土地使用权的变更登记公示生效主义的一级法律要件，非登记不可。不登记不能发生法律效力，不能肯定其双方的流转行为、权利义务的交接是否合法。
物权法第145条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。此处的“应当”并非建议性、商量性的口吻，而是指导性、确定性的决定。
建设用地使用权变更登记生效，一般为登记机构批准之日生效。物权法不提生效和生效主义，原因在于不能保证全部的变更登记能够生效，违法登记的是不能生效的。变更登记生效和变更登记生效主义是法理上的说法。
建设用地使用权变更登记，是指建设用地使用权初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地使用权变更登记，注销土地登记等。土地他项权利设定登记，应当包括抵押合同变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记和继承登记、遗赠登记等登记；也指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
建设用地使用权变更登记，是不动产登记的中心环节，起承上启下的特殊作用。其刷新或者改写了土地总登记、初始登记，并沿着变更登记的轨道运转，对于注销登记和其他登记（更正登记、异议登记、预告登记、查封登记）产生一定的影响。如建设用地使用权人的使用权转让或者丧失以后，标志着建设用地使用权的消灭和注销登记的成立，这种情势下变更登记等于注销登记；与此同时，受让建设用地的权利人从“变更登记”中得到的权利恰恰相反，是建设用地使用权的新生与新立，这种情势下变更登记等于他的“初始登记”。
建设用地使用权变更登记，已经形成了网络化、“房地合一”立体化的统一的不动产登记制度。包括各种国事主体与民事主体的不动产登记，完全可以统一起来进行全面的规范化运作，对于确认和理顺各种物权关系、法锁关系、信托关系、对世关系、社会关系和相关的一系列法律关系等等，起到了关键性的制度化、规范化作用。尽管《土地登记规则》、《土地登记办法》等登记法未能涵盖一切建设用地使用权流转的对象，而其法则、办法等可以一点带面，成为各种不动产登记的适用范式。
建设用地使用权变更登记，实质上大多数是以房屋所有权变更登记为主体、以建设用地使用权变更登记为附体的双重登记体制，单独的建设用地使用权变更登记是比较少见的现象。中国实行的是建设土地所有权国有制，普通业主的土地权利模式是“房屋所有权+建设用地使用权”，其中建设用地使用权是房屋所有权的配套权利，较少以单独的权利来行使和登记。土地使用权流转、土地使用权登记均如此，就是一脉相承的不动产双重权利模式。就建设用地使用权登记生效而言，从初始登记、变更登记到注销登记，均与不动产双重权利模式和双重登记体制有直接的关系。
建设用地使用权变更登记生效主义，实质上是“房屋所有权变更登记生效主义+建设用地使用权变更登记生效主义”的双重登记生效主义。房屋，按照城市房地产管理法的意思，就是包括建筑物、构建物及其附属设施。既然房屋的产权不登记就不能生效，非登记不可。那么，很显然，建设用地使用权也肯定是“不登记就不能生效，非登记不可”。初始登记是如此，变更登记和注销登记也是如此。一般而论，房屋所有权变更登记生效为先行，建设用地使用权变更登记生效为后行。因为所谓的流转，首先是房屋所有权的流转，其次才是建设用地使用权的流转。
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